５０代、６０代から住宅ローンは組めるのだろうか？

５０代以降今までずっと賃貸で過ごしてきたが、やはり老後の事を考えて持家の方がいいのではないだろうか？また、現在持家を所有されている方で、建替えをしたいな？とお考えになられている方もいらっしゃると思います。貯蓄が十分にあれば現金で！という方もいるかもしれませんが、老後の為の貯蓄をここで使ってしまっていいのだろうか。。。という不安もあるかと思います。

そんな時、老後の住宅に関する将来設計の「一つの選択肢」として５０代からでも住宅ローンが利用できればその一歩が踏み出せるかもしれません。

いやいや無理でしょ？笑　と思われますか？では、その利用者の状況を見て行きましょう。

年代別住宅ローン利用者と取得物件種別

まず、現在住宅ローンを利用されいている方で５０代以降の方は全体のどの位を占めるのかを見て行きます。

（住宅金融支援機構　住宅ローン利用者の実態調査　引用）

上記結果を見てわかる通り、４０代以下の年代が利用者の大部分を占める事が分かります。。。

が！２０２１年４月以降、年々５０代以降の利用者の割合が増え全体の１３．３％となっており、今後の日本の少子高齢化も手伝いその利用者は増加していくとの見方もできます。

では、５０代以降の方が住宅ローンを組む際にどういった物件種別（戸建やマンション等）を選択するのかを見てみましょう。

（国土交通省　住宅局　令和５年度住宅市場動向調査報告書　引用）

まず一次取得と二次取得の違いですが、新築・中古を問わず初めて住宅を購入する方を一次取得者と言い、現在すでに持家を所有しており新たに買い替えする方が二次取得者となっております。

一次取得者の現状を見てみますと、中古集合住宅、中古戸建の順に人気があり、次いで分譲の集合住宅も５０代の方では選ばれる方が多い傾向にあると見えます。また、二次取得者では５０代が同じく中古戸建や中古集合住宅、６０代では傾向が変わり注文住宅が多いという結果になっています。こう見るとやはり５０代以降の方の場合、５０代以降の方が最終的に選ばれている中古の戸建、中古の集合住宅を選ぶのが、一般的なご家庭の場合は無理の無い予算や資金計画を組みやすいのではないかと思われます。

では、住宅の金額はどのくらいを考えればいいのでしょう？

住宅購入金額、ローン金額の考え方

前回住宅ローンの金額の基本的な考え方は解説させて頂きましたので、その部分に関しましては、前回の記事無理のない住宅ローン返済！借入額は？をご参照頂ければと思います。その前提を踏まえまして、５０代以降の住宅ローンはどの様に購入金額を考えればいいのでしょう？

まず、４０代以前と比べ何が一番違うかというと当然ですが年齢です。年齢が違うとその分これから住宅ローンを払っていける期間が短くなりますので、購入金額を抑えるか、若しくはその分月々の金額を多く払っていくという事になります。そして「無理の無い」住宅ローンの支払い金額は年収の２０％が目安となっていますので。可能な限りその範囲で考えるようにすると余裕をもって日々の生活を送れるようになるで。。。

ってそれだと住宅購入なんてできないのでは！？と思われると思いますが、５０代以降ともなると４０代以前より年収やライフスタイルも大きく変わっていく時期であり

（国税庁令和４年分　民間給与実態統計調査　引用）

この表でもわかる様に、５０代が平均年収のピークを迎える時期で、お子様がいらっしゃる方であれば巣立たれるタイミングとも合致したりする事で、支払える金額にもかなり余裕が出るという方もいらっしゃると思います。

では、ローンの金額はどの位を考えればいいのでしょう？支払える金額に余裕はあるが、支払期間は短い。とするとローン金額を算定するのには、返済期間をどの位に設定するかが重要になり、そこから逆算していくとその金額が見えてきます。その際、無理の無い目安としては最長でも７０歳までに完済できる様にローン計画をたてる様にするとよいでしょう。

また、現在の貯蓄から頭金*をどの位入れるか？物件代金だけでなく不動産売買に関わる費用の用意も必要ですので目安としましては、

「返済負担率*２０％以下（不動産売買に関わる費用含む）で返済期間（７０歳完済予定）」

でローン金額を算定し、頭金をどの位入れるのか？老後資金に無理が生じないか？を十分に検討し住宅の購入を決める様にしましょう。

※返済負担率や頭金に関しましても前回の記事にわかりやすく記載しておりますので是非ご覧ください。

リバースモーゲージとリースバック

５０代以降の方で住宅ローンについて調べていると、リバースモーゲージやリースバックという言葉を目にしたり、聞かれたりした事がある方もいらっしゃると思います。これらはどういうものなのか？利用にメリットやデメリットはないのか？を見て行きたいと思います。

リバースモーゲージとは所有している自宅を担保にしお金を借りるローン商品であり、生存中はその利息のみを支払っていれば、原則元本の返済の必要はありません。そしてリースバックとは所有している自宅を業者に売却した後に、その業者から自宅を賃貸で借りる事が出来るというものです。これらの方法を利用される場合は、どちらの方法が自分に合っているのかを十分に検討する必要があります。

リバースモーゲージについて

リバースモーゲージは自宅を担保に入れているので、万が一自分が亡くなったとしてもその売却金額で借入金を返済する事が出来ます。ただし、担保不動産の価格が当初予定していた価格よりも下落してしまい借入可能額より借入が上回ってしまった場合には返済が必要になるので、絶対に返済しないでもいいという商品ではないので注意する様にしましょう。また、返済が必要になった場合には、その債務は原則相続人に引き継がれる事になりますので、しっかりと商品特性を理解しておく必要があります。また金融機関によっては、相続人に債務が引き継がれない「ノンリコース型」や、不動産の価格査定が下落しない１回のみという商品を扱っている所もありますので、色々な金融機関を調べてみるといいでしょう。

リースバックについて

リースバックは自宅を売却してしまうので、その際にまとまった資金を手に入れられその後の固定資産税や修繕費用などを支払わずに済みます。が、一般的な売却相場よりも業者に売却する金額は安い傾向にあり、賃貸借契約を業者と結ぶのでその後の家賃が発生する事になります。売却資金を使い切ってしまい家賃が支払えなくなった！という相談もよくありますので、しっかりと資金計画を立ててから利用するようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか？一括でご購入されるのはもちろん、５０代からの住宅ローンも十分に検討できる方も多かったのではないでしょうか？総合的に言える事は、５０代ともなると４０代以前よりも更に確度の高いファイナンシャルプランを立て、無理の無い返済計画を立てる事が非常に重要になります。

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