不動産買戻し特約をご存知でしょうか？

不動産を購入して売却するなどの流れは、理解しやすいですが、不動産買戻し？と思うかもしれません。

この不動産買戻し特約を付帯して物件を売却する事で、後でその不動産を取り戻せる権利がある事になります。

なぜそんなことをするのか？例えば、不動産は持っているけど、金銭の借り入れ（住宅ローンなど）が返せないときに一度売却して返済をしてしまう。又は、その後もその家に住み続けて後で買い戻したい！(リースバック）などの理由がある場合に利用する事となります。

 

不動産買戻し特約とは？

 

不動産買戻し特約は、不動産登記簿の甲区に記載され、とても重要なものとして扱われます。

後で買い戻すという約束なので、売買契約と同時にしなければなりません、必ず契約書に明記するようにします。

また、登記簿の甲区に記載されるので、法務局へ申請・登記することによってその効果を発します。

 

 

この買戻し特約の性質として「売主は買主が払った代金と契約費用両方を買主に払う事で売買契約を解除する」という特約です。

なので、売買契約はいったんは有効に成立していおり、所有権は買主に移ることになり、買主はその物件を売る事も抵当権をつける事もできることになります。

 

あれ？買い戻せない？って思うかもしれませんが。安心してください。買戻し特約は登記をすることによって守られていますので、所有権が移っても契約後に抵当権が新たに付いても、買戻しができないということにはなりません。

そして新たに付いた抵当権にも対抗することができます。

ですが実質的には第三者に物件を売るということ自体難しい状態となります。（買戻し特約の付いた物件を買おう！という人がいない為）

 

 

登記に記載される内容は、買主が支払った代金、契約費用、買戻し可能期間です。

代金や費用に関しては払うものですが、いつまでも買戻ししないでいることはできません。買戻し可能期間を決めることで、買主を拘束しすぎないという事です。期間は最長で１０年間、定めなかった場合は５年間となりその期間内に行使しなければならない。ということになります。

 

リースバックとは？

 

リースバックとは、自宅など所有不動産を業者へ売却して家賃を払う事でそのままその家に住み続ける事ができる仕組みです。

一度売却するので、ローン返済以上の売却金額がある場合には多くの現金が戻ることになり、別の資金にあてる事にもできることになります。ただし、ローン返済以上の金額で売却できない場合は住宅ローンなどの借り入れの抵当権を抹消する事が出来ない為、リースバックを使えないということもあります。

 

リースバックの利点は、別の資金に充てる事だけではありません。

同じ家に住むことで、賃貸物件を借りる必要もなく、もちろん引っ越しする必要もないのです。なのでお子様の学区の変更もなくご近所に気づかれる事もありません。

 

なんかすごくいいことばっかりのような気がしませんか？

 

 

残念ながら今までのはすべてメリットをお話いたしました。

メリットのある所にはデメリットがあります。

 

デメリットとして、売却価格は通常売買をした場合より割安になり、住み続ける家賃は、周辺相場より割高になります。

そして、買戻しをする場合は、業者へ売却した価格より高く買い戻すということになり、実質今すぐにどうしても現金が欲しいなどの必要性がない限りはお勧めできる方法ではないと思います。

 

 

まとめ

 

今回は買戻し特約とリースバックについて説明いたしました。

こういう制度を利用する事で、住宅ローンの支払いを先に延ばすという方法もあります。また、買戻しの買戻し相手は特約にご家族の方に限るなど定めることで範囲を広げることができます。ただし広くしすぎるのはよくないので、よく相談して決めるようにしてください。

 

ご家族の方が新たに住宅ローンを組み買い戻すなどの場合は、銀行によっては不可となる事もあります。その場合は、売買契約の前に、新たに住宅ローンを組む銀行に前もって確認をとる事が必須となります。ご注意下さい。

 

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