前回は土地を売る方法、代理人として売る具体的方法を記載いたしました。では今回はその他の売る方法として成年後見人による方法で売る具体的方法を記載していこうと思います。
初回に記載した通り、成年後見人になるには裁判所の許可や所有者が制限行為能力者である必要があります。成年後見には任意後見と法定後見があり、任意後見によりあらかじめ本人が代理人を定めておくということもでき、そうすることで万一制限行為能力者や要介護状態となってしまった場合に、スムーズに後見開始を受けることができます。
どの方法なのかがわかったら具体的手順に入っていきます。
どの様にしていくのか確認してみましょう！
成年後見人として土地を売る手順
所有者が正常な判断をすることが困難と判断されれた場合に選任されるのが法定後見人であり、それを選任・後見開始の判断をするのが家庭裁判所となります。
正常な判断をすることが困難とは、わかりやすく言うと認知症があげられます。重度の認知症は本人（所有者）の不利な行動を本人が知らずにとってしまうという事があります。そういったことのないように、本人に代わって判断することができる人が成年後見人ということになります。
障害や認知症と裁判所より認められたら後見人が売却をするので、手順は下記の通りとなります。
- 後見人としての選任を家庭裁判所より受ける
- 土地の売買契約を締結する
- 不動産処分の許可の申し立てを行う
- 移転登記をする
後見人として売却するには、上記のことをしなければなりません、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
〇後見人として裁判所から選任を受ける
後見開始の審判がされた場合、後見人の選任を行います、家庭裁判所から選任されるのは基本的には親族が主になりますが、万一親族に何等か問題がある場合は、弁護士等専門家が選任される場合があります。そういった可能性がある場合には前もってリーガルサポートをお願いできる信頼する専門家に、予めお願いできるようにしておくことも大事になります。
手順は以下の通りとなります。
1.成年後見開始の審判をの申し立て
2.家庭裁判所の審理
3.後見開始の決定、後見人の選定
この手順は客観的に判断する部分が多いので、時間がかかる場合がありますので、早めに相談するようにしましょう。
〇土地の売買契約の締結
成年後見人の売買には、一般的な手順と違って裁判所に売買してもいいか許可を得る手順が追加されます。具体的には売買契約書に裁判所の許可を得ることを条件に契約が有効となる、停止条件を契約書に盛り込むことが必要となります。また、引き渡しや決済日も十分に注意し買主様の了解を得る必要もありますので。しっかりと対応していただける不動産業者を選定することが大事となります。
〇不動産処分の許可の申し立て
売買契約が終わりましたら、その不動産を引き渡してもいいかの判断を裁判所にしてもらう必要があります。
主に売却が所有者本人にとって適正なものか？必要な売買か？など客観的な判断をします。なので、もし認知症などの兆候が見られたら早めの行動が、財産、その後の生活を守る行動になってきます。
〇移転登記申請
裁判所からの許可を得たらその許可書をもって所有権移転登記を行うことができます。買主様との決済日を決定し、通常の売買と同じく司法書士へ依頼することで行うことができます。
登記が完了すれば後見人による売買は終了となります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は代理人として売却する方法の具体的手順を記載いたしました。
後見人による売買は手順や期間が長くなるので、余裕を持った対応をしていく必要があります、裁判所の判断や買主様の理解が重要となりますので、不動産業者選びには注意しましょう。
次回は相続した土地での売却方法の具体的手順を記載したいと思います。
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