住宅ローンが払えない!どうしたらいい??④

前回までは不動産を売らないという選択肢。

家計の見直し、相談などによる住みながらの立て直しについて記載いたしました。考えたくもありませんが。。。今回からは不動産を売る。家を手放す。について記載してみようと思います。

手を尽くしても厳しい時は厳しい!売るにしても売らないにしても厳しい場合は手遅れになる前に、早い対応をする必要があります。不動産を売り出した事がある人はほとんどいません、なので始めはどの様にすればいいのか?どのようにすれば有利に売ることができるのか?を記載してみようと思います。

実は売る際にも収支のバランスを考えなければなりません。。。

えっ?売ったらローンも終わって払わなくて支出が無くなっていいんじゃないの?

。。。その場合はいいのですが、そうでない場合もあります。

まずはその部分から解説してみましょう!

アンダーローン・オーバーローン

不動産を売ってまでも収支のバランスとは?

買ったものを売るんだから普通に考えたら売買益がある。少しでもお金は残ると考えるかと思います。が、そううまくいく方ばかりかというとそうでない場合もあるのが不動産売却の難しいところです。ではどういった場合があるのか?

不動産を購入する際には不動産代金以外にも、「諸経費」が沢山かかっているのは購入された方であればご存じかと思います。頭金を沢山入れている方であれば、その諸経費の部分をすべてカバーして、売却すればローンの分を全て完済することができるかもしれません。

ですが、その場合であっても不動産である以上は経年劣化、または周辺価格の下落によって足りない(オーバーローン)なんて事も。。。なので!まずは家計を見直す事をお勧め致しました。不動産を査定する前にまずはやりくりしてみるその後に売却を考えるが鉄則です。。。

と、厳しい事をまず書きましたが。

もちろん不動産価格は上昇する場合もございます!土地の形状や周辺環境がとてもよくなったり(^^)
ローンを返済するどころか少し余裕が出てくる!(アンダーローン)なんてことも。

では、少しでも有利に売却をするための売却方法を確認していきましょう♪

オーバーローンであった場合の売却

オーバーローン。所謂売却する金額より住宅ローンの残債が多く、売却しても残債が残ってしまう事を言います。

オーバーローンであった場合は、通常の売却方法では売却するのは難しいです。というのも債権者である銀行が返済の見込みがないままその不動産を手放す事を認めません。

「自分のものなのに?だめなの?銀行が不動産を手放す事を認めないとどうしてダメなの??」

住宅ローンを組む際には不動産、土地・建物には抵当権というものを付けられています。抵当権は完済を条件に抹消するのが本来の役目の権利。であるならば当然完済できないものを認めない。更にはそのまま売却を進めるには、抵当権付きの物件を次の買主様に売らなくてはならない事になります。。。

抵当権付きの物件。運よくそれごと引き受けてくれる買い手がいればいいのですが、そうもいきませんよね?なのでこの場合は通常の方法では売却できないことになります。

ではどのような方法があるのでしょうか?

任意売却

任意売却とは、その住宅ローンの債権者、銀行と協力をして進めていこう!というものです。

「銀行が協力?してもらえるの?」

確かにそう思いますね。。。いやいや!住宅ローンが払えないと相談があれば、乗らないわけにはいかないのです、なぜならそのまま何か月も滞納。。。という事になれば完済どころか競売になりもっと回収が困難になります。

何度も申し上げて恐縮ですが、ここでも家計のやりくりが重要なのです。それが出来ていて初めて相談にも乗るというものです、本当に払えないという現状が必要になります。のでそれを済ませてから相談に行く事をお勧め致します。

さて、任意売却ですが、なぜ競売でなく任意売却に協力的か?

一般的に競売より任意売却の方が高額な金額で不動産売却が可能である事が主な要因です、その上任意売却は抵当権を抹消していただく事が出来ます。また銀行との綿密な相談のうえで返済猶予、引き渡しの期間の調整などすることも状況に応じて可能となります。

まとめ

今回はやむなく不動産を手放す方法。売却の際にローンの残債が残っていしまう場合等に有利な方法の一つ任意売却について記載してみました。

そのほかにリースバックなどの方法もございますので次回のブログに記載させていただきます!

あと焦ってやってはいけない事なんてのも記載しますので是非また見てみて下さい(^^)

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